VerŲffentlichungen  
 

Wohnungsmängel setzen Mieter in Zugzwang

 
 

Der Mieter ist nach ¬ß 537 BGB grunds√§tzlich berechtigt, weniger oder unter Umst√§nden sogar √ľberhaupt keine Miete zu bezahlen, wenn die von ihm angemietete Wohnung M√§ngel aufweist. Sind im Mietvertrag die Nebenkosten gesondert ausgewiesen, so kann im Falle eines Mangels aber nur die Nettomiete gek√ľrzt werden. Die Nebenkosten mu√ü der Mieter weiter in voller H√∂he entrichten, da der Mietmangel lediglich Einflu√ü auf den Wohnwert und damit den geschuldeten Nettomietzins haben kann, nicht aber auf die H√∂he der Nebenkosten. Der Umfang der Mietminderung richtet sich nach dem Umfang der vorhandenen M√§ngel. Stellt der Mieter M√§ngel an seiner Wohnung fest, so ger√§t er in Zugzwang:

Verwirkung des Mietminderungsrechts

Wartet er, nachdem er einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel festgestellt hat, zu lange ab, z.B. weil er auf ein selbstt√§tiges Verschwinden des Mangels (etwa ein leichter Schimmelfall im Winter) oder eine einvernehmliche L√∂sung mit seinem Vermieter gehofft hat, so ist er mit der Mietminderung wegen dieser bereits √ľber einen l√§ngeren Zeitraum bestehenden M√§ngel ausgeschlossen. Die herrschende Rechtsprechung geht n√§mlich davon aus, dass ein Mieter die Miete f√ľr seine Wohnung wegen M√§ngeln, die er bereits √ľber einen l√§ngeren Zeitraum (ca. 6 Monate) gekannt und widerspruchslos hingenommen hat, in analoger Anwendung des ¬ß 539 BGB nicht mehr mindern darf. Die Rechtsprechung unterstellt dem Mieter nach dieser Zeit aufgrund seines langen widerspruchslosen Verhaltens, dass er den f√ľr die von ihm genutzte Wohnung gezahlten ungek√ľrzten Mietzins trotz der bestehenden M√§ngel f√ľr angemessen h√§lt.

Wiederaufleben des Mietminderungsrecht

Aus diesem Ansatz heraus folgt aber auch, dass der Mieter nicht zwingend f√ľr die gesamte Dauer des Mietverh√§ltnisses mit der Mietminderung ausgeschlossen ist. Zum einen kann der Mieter die Miete unbeschadet √§lterer, nicht mehr zur Mietminderung berechtigender M√§ngel in dem Umfang mindern, in dem neue M√§ngel zu den bereits bekannten hinzukommen. Voraussetzung ist dabei wiederum, da√ü der Mieter rechtzeitig anf√§ngt, den Mietzins zu mindern. Zum anderen lebt, wie das Amtsgericht M√ľnchen mit rechtskr√§ftigem Urteil vom 28.02.2001 unter Best√§tigung von Urteilen des Landgerichts Hamburg, des Landgerichts K√∂ln sowie des Oberlandesgerichts D√ľsseldorf erst j√ľngst wieder festgestellt hat, das Recht des Mieters zur Mietzinsminderung im Falle einer Mieterh√∂hung wieder auf. So werden in der Praxis Mieterh√∂hungsklagen h√§ufig zum Anla√ü genommen, Mietminderungsrechte wegen M√§ngeln an der Mietsache geltend zu machen, auch wenn dies an sich wegen einer mehr als sechsmonatigen vorbehaltslosen Mietzinszahlung in der Vergangenheit nicht mehr m√∂glich gewesen w√§re. Grund hierf√ľr ist, da√ü zwar die Mangelhaftigkeit der Wohnung dem Mieterh√∂hungsverlangen rechtlich nicht entgegengehalten werden kann, der Mieter also trotz der M√§ngel gezwungen ist, dem Mieterh√∂hungsverlangen zuzustimmen, soweit es sich um behebbare M√§ngel handelt. Der Mieter erh√§lt jedoch grunds√§tzlich in bestimmten Grenzen sein Mietminderungsrecht zur√ľck.

Voraussetzungen

Voraussetzung ist, dass sich das Leistungsgef√ľge nicht nur unwesentlich √§ndert. Gemeint ist damit das Verh√§ltnis zwischen dem alten, in Kenntnis der M√§ngel gezahlten und dem neuen Mietzins. Eine nur unerhebliche Mieterh√∂hung wird deshalb nicht geeignet sein, das Mietminderungsrecht des Mieters wieder aufleben zu lassen. Ebenso wenig ist eine blo√üe Erh√∂hung der Nebenkosten geeignet, dem Mieter wieder eine Mietminderungsm√∂glichkeit an die Hand zu geben, weil die zu zahlenden Nebenkosten nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Wert der Wohnung stehen. Im Falle einer nicht nur unerheblichen Erh√∂hung des Grundmietzinses lebt aber das Mietminderungsrecht mit dem Inkrafttreten der Mieterh√∂hung wieder auf. Dabei ist das Mietminderungsrecht im Umfang eingeschr√§nkt auf den Differenzbetrag zwischen alten und neuen Miete. Der Grund hierf√ľr liegt auf der Hand. Da der Mieter nach der Rechtsprechung jedenfalls den urspr√ľnglichen Mitzins als trotz der vorliegen-den M√§ngel ad√§quat angesehen hat, kann er die neue Miete allenfalls um den Erh√∂hungsbetrag mindern. In konsequenter Anwendung des Ausgangspunkts der Rechtsprechung, dass die wiederspruchslose Hinnahme eines Mangels √ľber einen l√§ngeren Zeitraum zum Verlust des Mietminderungsrechts wegen dieses Mangels f√ľhrt, wird allerdings auch im Falle des wiederauflebenden Mietminderungsrechts davon auszugehen sein, dass sp√§testens 6 Monate nach erfolgter Mieterh√∂hung eine Mietminderung auch im Rahmen des Erh√∂hungsbetrags nicht mehr auf die bereits im Zeitpunkt der Mieterh√∂hung bekannten M√§ngel st√ľtzen kann.

Zusammenfassung

Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass der Vermieter auch einer an sich mangelhaften Wohnung eine von seinem Mieter vorgenommene Mietminderung als unbegr√ľndet zur√ľckweisen und auf Zahlung des nicht bezahlten Mitzinsen dr√§ngen darf, wenn dem Mieter der Mangel, auf den er seine Mietminderung st√ľtzen will, wenigstens schon 6 Monate vor der Mietminderung bekannt war und der Mieter in Kenntnis dieses Mangels den Mietzins wenigstens 6 Monate lang vorbehaltlos weitergezahlt hat. Das Recht zur Mietminderung lebt jedoch im Falle einer Mieterh√∂hung f√ľr die Dauer von h√∂chstens 6 Monaten erneut auf, in diesem Falle allerdings nur in H√∂he des Mieterh√∂hungsbetrags, weil der Mieter den urspr√ľnglichen Mietzins trotz der bestehenden M√§ngel als angemessen akzeptiert hat. Nach 6 Monaten besteht auch in H√∂he des Differenzbetrages aus alter und neuer Miete in analoger Anwendung des ¬ß 539 BGB kein Recht zur Mietminderung mehr.

Rechtsanwalt Christian Gerber, M√ľnchen, Mitglied in der ARGE Mietrecht im DAV

   
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